Kupovina nekretnine u Sremskoj Mitrovici: koraci, papiri i troškovi

Kupovina kuće, stana ili placa u Sremskoj Mitrovici i okolnim selima ide istim zakonskim putem kao bilo gde u Srbiji, ali lokalne stvari prave razliku: stare kuće u Laćarku i Mačvanskoj Mitrovici često imaju neuknjižene dogradnje, a placevi u selima ispod Fruške gore nisu uvek građevinsko zemljište. Ovaj vodič prolazi kroz korake redom kojim se zaista dešavaju.

1. Pre obilaska: znajte šta možete da platite

Pre nego što krenete u obilaske, saberite ukupan budžet, ne samo cenu nekretnine. Pored cene računajte na porez na prenos apsolutnih prava (kod starogradnje), troškove javnog beležnika, agencijsku proviziju i eventualno renoviranje. Ako kupujete uz stambeni kredit, banka će tražiti i procenu nekretnine od ovlašćenog procenitelja.

2. Provera nekretnine pre bilo kakve uplate

Ovo je korak koji se najčešće preskače, a najskuplje košta. Pre nego što date kaparu, proverite:

• List nepokretnosti — ko je upisan kao vlasnik, kolika je površina i da li se poklapa sa onim što ste videli. List se može proveriti i preko javnog uvida u katastar Republičkog geodetskog zavoda.
• Terete — hipoteke, zabeležbe spora, zabrane otuđenja. Nekretnina sa hipotekom može da se kupi, ali samo uz jasan dogovor kako se hipoteka briše iz kupoprodajne cene.
• Status objekta — da li je objekat upisan sa dozvolom, legalizovan ili je u postupku ozakonjenja. Dogradnje koje nisu upisane u katastar ne postoje pravno.
• Vlasnike — ako je nekretnina u suvlasništvu ili je stečena u braku, potrebna je saglasnost svih vlasnika, odnosno supružnika.
• Za placeve — namenu zemljišta po planskom dokumentu. Poljoprivredno zemljište i građevinski plac nisu isto, ni po ceni ni po tome šta smete da gradite.

Savet iz prakse: tražite da vam prodavac pokaže originalnu dokumentaciju, ne samo fotografije. Ako nešto „samo treba da se sredi“, to „sređivanje“ ugradite u ugovor kao uslov.

3. Kapara i predugovor

Kada se dogovorite oko cene, uobičajeno je da se daje kapara. Po Zakonu o obligacionim odnosima, ako kupac odustane, gubi kaparu; ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu. Zato kaparu uvek dajte uz pismeni dokument — kapareni ugovor ili predugovor — u kome piše za šta se daje, rok za zaključenje glavnog ugovora i šta se dešava ako se nešto od dogovorenog ne ispuni.

4. Ugovor i overa kod javnog beležnika

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u Srbiji mora da bude solemnizovan kod javnog beležnika — bez toga ne proizvodi pravno dejstvo. Beležnik proverava identitet strana i čita ugovor naglas, ali ne štiti posebno ni jednu stranu. Zato je dobro da ugovor pre overe pregleda neko ko radi u vašem interesu.

U ugovoru obavezno treba da stoje: tačni podaci iz lista nepokretnosti, cena i način plaćanja, rok predaje u posed, ko plaća porez, i izjava prodavca da na nekretnini nema tereta osim onih navedenih.

5. Plaćanje i predaja ključeva

Najsigurnije je da se cena plaća preko računa, posle overe ugovora, a predaja ključeva i očitavanje brojila (struja, voda, gas) zapisnički evidentira. Kod kupovine uz kredit, banka isplaćuje prodavcu direktno.

6. Uknjižba

Posle overe, javni beležnik elektronski dostavlja ugovor katastru, koji donosi rešenje o upisu prava svojine na kupca. Pratite da je rešenje doneto i proverite novi list nepokretnosti — tek tada ste i formalno vlasnik.

Koji troškovi idu pored cene

Kod novogradnje koju kupujete direktno od investitora umesto poreza na prenos plaća se PDV, koji je već uračunat u cenu.

Kako vam agencija pomaže

Agencija Justicija od 1994. radi na tržištu Sremske Mitrovice. Proveravamo dokumentaciju pre nego što date kaparu, pripremamo predugovor i ugovor i pratimo postupak do uknjižbe. Ako vas zanima neka nekretnina iz naše ponude, pozovite nas ili pišite na WhatsApp ili Viber.